【地产金融】令地产和PE界都兴奋的“产权换股权”如何操作?



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【地产金融】令地产和PE界都兴奋的“产权换股权”如何操作?

VC PE

2014.07.06

【6月29日,星河集团正式对外公布了其酝酿已久的“产权换股权”地产金融计划。星河集团总裁姚惠琼在接受经济观察报记者采访时确认,星河集团将联手国内最大的创投机构深圳市创新投资集团(下称深创投)推行“产权换股权”计划,即以产权或“现金+产权”的方式与入驻深圳星河world项目的拟上市企业进行股权置换。除了在深圳,星河还与深创投在南京合作成立“新型科技地产基金”,在创新投董事长靳海涛看来,这种新型科技地产基金的核心理念就是产权换股权、租金换股权、产业园运营及产业孵化。】

 

这一切,仅缘于星河集团在三年前一次对深圳500多家拟上市企业的调研。“我们发现一些拟上市企业既缺钱,又缺固定资产,而产权换股权能够让这些企业在不用支付大笔现金的情况下获得固定资产。”姚惠琼表示。

事实上,与传统的地产开发企业不同,过去的几年中,星河集团已经耗资50亿,大举进入了金融投资领域,其中股权投资更是动作频频。而现在同样是股权投资,只不过从以前的现金换成了现在的物业。

而就是这个思维的转变,足以让地产和PE界兴奋。甚至引发了究竟是地产人做地产还是金融人做地产的讨论。在姚惠琼看来,在欧洲、美国这些市场,都是金融的人在做地产,在中国是地产的人在做地产,这个思维要变。

 

  产权换股权

尽管要推行“产权换股权”的消息时有传出,但星河集团官方此前并未对此表态。

6月29日,在星河集团举办的一场活动上,星河集团总裁姚惠琼首次对外承认了“产权换股权”计划的存在。

所谓的产权换股权,是指以产权或“现金+产权”的方式与拟上市企业进行股权置换。

经济观察报获悉,这个模式将在星河集团位于深圳的星河World项目上首先使用。星河集团官方提供的资料显示,星河World位于深圳市龙岗区,是一个总建筑面积高达160万平方米旧城改造项目,项目总投资预计会达到150亿元。

由工业园升级而来的星河World建成后将是一个集办公楼、商业、住宅为一体的综合体,其中有74万平方米的甲级写字楼群,11万平方米的商务配套和20万平方米的高端住宅。

姚惠琼表示,星河world的定位是“上市和拟上市企业总部基地”,拟发展创新金融、电子信息、文化创意、现代服务业、新能源产业,能容纳上千家企业,提供10万人就业。

而经济观察报记者在星河world现场看到,整个项目一期的两栋写字楼已接近封顶,二期、三期的住宅和商业项目均已动工。

按照星河集团目前的计划,项目一期会在今年下半年入市。

至于为何要实现产权换股权,姚惠琼表示,这个模式来源于2011年对深圳500多家拟上市企业的调研。“我们发现一些拟上市企业既缺钱,又缺固定资产,而产权换股权能够让这些企业在不用支付大笔现金的情况下获得固定资产。对星河来说,我们也在做股权投资,正好符合自身需求。”

“当时,集团内部提出了这个想法,并开始启动相关工作,我们现在对外公布,是因为思考了很久,成熟了。”姚惠琼称。“深圳众多的高科技、高端服务业公司目前都不拥有自己的写字楼,而深圳市政府为了留住这些公司也在为他们寻找办公地点,以星河world本身的品质优势,再加上产权换股权的销售模式,我相信能够吸引到那些优质的拟上市公司,”姚惠琼表示。

而要在国内上市,中国证监会对于公司的净资产有要求,对于一些高科技企业来说,房产是最好的净资产。

 

  地产金融升级

姚惠琼表示,目前已有众多企业有产权置换股权的意愿,星河正对项目入驻企业进行筛选。

姚惠琼表示,过去的几年中,星河做了大量的股权投资,动用了几十亿的现金。而现在同样是投资,以前是现金,现在是物业。

至于投资的规模有多大,姚惠琼表示,尚无法确定。“可能很多,也可能很少,这其中最关键的是企业的质量,如果都是好企业,我们会投很多”。

作为一家地产企业,星河的产权换股权模式显然不是自己一个人玩。姚惠琼表示,这种地产金融的投资模式由星河集团与深创投联合推动,借助深创投的专业优势。

事实上,星河集团和创新投的关系非比寻常。

资料显示,通过2010年和2011年两年的投资,星河对深创投的持股比例为17.39%,位列第二大股东,总投入超过10亿元。而深创投是中国资本规模最大、投资能力最强的本土创投机构,已成功投资92家上市企业,目前已投资项目超过500个。

姚惠琼说,为了保障这一新兴投资模式的成功率,星河集团选择了与深创投以及政府部门强强联手,依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源以及地方政府的推动引导。

星河预备通过这种新的地产金融模式,接入金融投资领域。姚惠琼说:“通过这个产业园,星河集团未来可能会持有一批代表中国新兴经济力量公司的股权。从具体操作模式上看,对那些有资本运作有前途的成熟企业,可以用产权换股权;对于高科技、高成长,但同时又是高不确定性的初创期企业可以用租金换股权,博取日后更大的收益。”

作为合作方,深创投董事长靳海涛也表达了对这个项目的乐观看法。

在出席星河集团成立25周年活动时,靳海涛表示,“金融和地产两个行业都有资金流动性很强的特点。如果两者能够结合起来,能够互相地渗透,互相转移,将会赢得很多商业价值、将会拓展这种产业发展空间。”

靳海涛看好地产商的金融转型,他认为金融投资和地产的运营结合起来可以不断推出地产金融的产品,在大资管、大私募时代即将到来之时,一系列金融地产产品会脱颖而出,同时资金成本也得到降低。

除了在深圳,星河还与深创投在南京合作成立了红土基金,在靳海涛看来,这种新型科技地产基金的核心理念就是产权换股权、租金换股权、产业园运营、产业孵化。

 

  地产资本转向

事实上,星河对金融投资的不断加码,以及结合地产打造的地产金融新模式,也代表着房地产商对未来的一种态度。

在姚惠琼看来,星河对股权投资的定位是战略投资,“我们没有纯财务投资的想法,没有想过一定要收回多少钱,这就像养小孩,很多人都不会去想,以后他每个月会给多少养老钱”。

姚惠琼说,在欧洲、美国这些市场,都是金融的人在做地产,在中国是地产的人在做地产,或者说做地产的人在做金融,思路不同,模式也不同。

未来星河要做的是,用金融思维做地产。

与传统的地产开发企业不同,星河集团作为一家横跨住宅、商业和金融投资的民营房企,依托深创投和阳光保险,星河正不断加大在地产金融领域的投资,并试图探索出一条独特的地产金融模式。

经济观察报获得的数据显示,2010年到2011年两年间,星河集团先后两次入股深创投,总投入超10亿元,持股比例为17.39%,位列第二大股东。2009年10月,星河集团以参股的形式正式成为阳光保险集团第一大股东,经过多轮增资扩股之后,星河集团目前仍是阳光保险的第七大股东。

而近几年来,星河集团仍旧在金融领域不断加码。

姚惠琼表示,星河集团目前在金融领域的投资规模已达到50亿元。除了早期参股的深创投和阳光保险外,近几年星河集团跟随深创投又陆续投了40多个股权投资项目。

星河集团对于金融与产业互动的尝试不限于“产权置换股权”。目前,星河集团与深创投、南京政府合作成立了红土基金从事股权投资和产业园的建设。

对于星河集团金融投资板块未来的发展路径,姚惠琼表示,未来五年,将继续优化体系布局、形成股权投资、基金管理、金融服务板块,通过业务延伸、并购重组的方式,加速形成金融产业集群,为集团发展提供强大的造血功能,并成为重要的利润来源。

不过,星河的模式能否被其他地产商效仿尚属未知,“由于星河集团是深创投的第二大股东,后者能为星河集团提供了合适的投资标的,像阳光保险的投资团队对也能协助公司对企业进行更准确的估值,从而规避很多风险,这是国内大多数地产商并不具备的条件”。深创投一内部人士对经济观察报记者表示。(文/廖杰华)

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