万达商业地产A股IPO排队4年失败告终 或转道境外上市



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万达商业地产A股IPO排队4年失败告终 或转道境外上市

06 EI cases

2014.07.04

【万达商业地产A股上市因未更新申报材料已终止审核。有分析称,不排除万达商业地产技术上处理故意造成上市失败的情况。相比于外资商业地产,国内商业地产还未找到被市场和资本市场认可的盈利模式。具体到万达商业地产,虽然不动产拥有量全球第一,但是绝大部分项目还处于漫长的培育期,这对投资者的吸引力将打折扣。已经拥有H股万达商业地产和AMC两个海外平台的万达集团表示,今后将继续积极探索多种上市途径。业内人士认为,国内REITs有松闸的前兆,相对于选择A股上市,似乎万达商业地产更愿意等待REITs。】

 

万达商业地产4年A股上市梦破灭

万达商业地产A股IPO终止审核

2014年7月1日,中国证监会发布《发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况》的行政许可事项类公告称,万达商业地产股份有限公司因未按规则要求报送预先披露材料,且申请文件中的财务资料超过有效期达3个月,被终止审查。

万达集团官方回应称,感谢4年多来在A股筹备上市过程中,监管部门、股东和社会各界的关注。今后将继续积极探索多种上市途径。

并续称,万达商业地产已成功进行了一系列资本市场运作,作为非上市民营发行体,万达商业地产两次成功发行了维持友好协议架构下的海外美元债券,打通了国际债券市场通道,充分说明了资本市场对万达商业地产的高度认可。

 

②或是主动放弃上市?

今年当然碰上了A股IPO暂停一年后首次开启上市企业的申请材料排成长龙的特殊状况,但对于万达这样专业而成熟的公司而言,出现漏缴材料与财务资料过期这样的技术操作故障,还是难免让人打个问号。

RET睿意德中国商业地产研究中心总经理陈曦表示:“不排除万达商业地产技术上处理故意造成上市失败的情况。万达旗下已有两家上市公司,并不缺钱;审视今年整个A股行情,不排除万达商业地产在启动上市流程之后发现行情不佳而主动放弃上市的情况。”

 

③万达商业地产上市遥遥无期?

有不愿透露身份的业内人士表示,商业地产往往涉及复杂的债权债务关系,每一栋楼都有过抵押,上市前会有偿债要求,有巨大的资金和财务压力。而商业地产内部的现金流走向也会被要去公布,对于租售搭配紧密结合的万达而言,并非最佳选择。”这位人士还认为万达商业地产未来的上市也是遥遥无期。

 

万达商业地产终止上市欲意何为

①物业回报率低

有业内人士认为,阻碍万达商业地产上市的,可能是其物业回报率不高。比较其与新鸿基的财务状况,万达商业地产持有的物业量远超新鸿基,但两家公司的利润总额几乎持平。

去年万达商业地产公司收入1456.2亿元,其中地产业务(公寓、商铺、写字楼)收入1262.5亿,租金收入仅85.6亿元,占总收入的5.87%。太古、新鸿基去年的租金收益,分别为96.73港亿和90.78亿港元,其中太古地产租金收益占整体收入的比例高达74.8%。

 

商业项目大都处于漫长培育期

RET睿意德高级董事王玉珂认为,商业地产发展的核心是要寻找到被市场和资本市场认可的盈利模式,毕竟资本市场看重的是预期。但目前国内大多数商业模式都还处于探索阶段。

从万达商业地产营运的角度来看,如果拿出其单个项目,比如上海五角场万达上市,这样运作成熟且盈利预期良好的项目,对投资者的吸引力会更大;但是将成熟项目和在建项目、刚开业的项目放在一起打包上市,其对投资者的吸引力将打折扣。毕竟,商业地产项目要经过漫长的培育期。

 

③整体运作上市难度很大

兰德咨询总裁宋延庆在接受记者采访时表示,商业地产由于融资额度太大,盈利面太低,对于万达这样的企业来说,想要整体运作上市的难度很大。他同时表示,凭借万达3800亿元的总资产额度,以及强大的信贷能力和标准化的开发模式,这次上市失败对于其整个商业地产的模式和业务并不会产生影响。

多位业内人士也表示,即便是万达上市成功,融资额估计也就几百亿,对于旗下开工在建100多个万达广场的资产微不足道。因此融资,可能并不是万达上市的最主要目的。

 

万达集团资本市场探索之路

万达REITs香港上市崎岖路

2005年,万达准备在香港红筹上市,由于金融财务顾问、投资和基金管理服务机构麦格理劝说做REITs(房地产信托投资基金),即把流动性较低、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易。

2005年底,万达REITs招股文件在香港获通过,成立了全国第一只针对商业地产的房地产信托投资基金。但万达进展并不顺利,2006年7月,国家部委联合下发“171号文”, 严格限制境外公司收购内地物业,万达上市梦破碎。待万达决定再去港股IPO时,港股红筹上市之路已被监管部门封死。

 

万达商业地产A股上市历程

2009年,万达商业地产便正式启动A股上市计划。按照当时的规划,以2009年12月31日为上市申报基准日,完成招股说明书等上市申报材料;并于2010年3月-5月间申报上市资料,通过证监会发行审核,2010年6月在国内A股挂牌上市。

但由于2010年资本市场的低迷和房地产行业的宏观调控,万达商业地产的上市计划一再推迟。2012年2月,证监会公布的首次公开发行股票申报企业信息表显示,万达商业地产公司的上市申请仍在接受初审中,拟在上交所上市,保荐机构为中国银河证券。截止本次中国证券会的公告之前,万达商业地产还处于上市的初审中。

 

③借壳恒力商业地产

2013年4月10日,万达集团再次出手,以6.75亿港元(约合5.4亿人民币)成为恒力地产第一大股东。6月25日,恒力商业地产发布公告称,公司出售完成及买卖协议已完成交割。并且,6月17日,恒力已经举行特别股东大会,且以100%支持率投票通过易名为“万达商业地产”的议案。至此,为上市奋战多年的万达终于成功登陆了香港资本市场。

中原地产市场部总监张大伟对分析指出,借壳是当前万达实现上市最好路径,香港市场现在对房地产企业IPO认可度较低,如果选择IPO,房企价值易被低估。“通过香港借壳上市,可以帮助万达获得一个好的融资平台。”

 

④AMC纽约证券交易所上市

2013年12月18日,大连万达集团股份有限公司宣布,集团旗下拥有的美国AMC院线公司首次公开发行1842.1053万股A类普通股,如加上超额配售,募集资金近4亿美元;并于美国当地时间2013年12月18日正式登陆纽约证券交易所上市交易。

中投顾问文化行业研究员蔡灵表示,万达在中国的IPO之路步履维艰,AMC在纽交所顺利上市不仅可以缓解万达资金压力,提升万达品牌的国际形象,同时能够为我国其他文化企业“走出去”建立信心。

“并购AMC之后,美国好莱坞开始与万达集团就各领域的合作开展平等对话;凭借着日益提升的国际影响力,万达集团实现了青岛东方影都项目的成功落地,并召开了星光璀璨的启动仪式,为该项目的建设和成功运营带来积极的促进作用。”业内专家指出。

 

⑤或再谋REITs上市?

某专业机构金融分析师告诉赢商网记者,目前,国内REITs有松闸的前兆,相对于选择A股上市,似乎万达商业地产更愿意等待REITs的开放,毕竟万达商业地产采取租售并举、现金滚资产的模式,其IPO并没有很大的优势。对于资本市场而言,商业地产更重要看重物业价值体现,这正是万达商业地产的软肋。在融资暂无压力的前提下,万达商业地产A股IPO不成功,或者是万达在期待更符合其自身特点的方式出现,以便更好对接上资本市场。

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