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第一財經日報:我國房價能不能暴跌

作者 田利辉  来源: 第一财经日报  时间 : 2014-04-29

【最好的管理方式是预期管理,相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”,同时应通过媒体发声,明了政策主张。需要重申的是,我国房价不能暴涨,更不能暴跌!】

 

随着王石楼市顶点论和杭州楼盘降价等报道见诸报端,打压房地产泡沫再次成为各方议论的热点话题。如果对于我国房地产市场进行政治经济学分析,那么可以看到,房地产市场繁荣对于我国经济影响重大,我国房地产并未完全泡沫化,但我国并不存在纯市场经济的房地产。因此,房地产价格不能暴涨,更不能暴跌!在当前经济形势下,政府必须对房地产市场进行预期管理,防止出现大起大落和进而可能衍生的社会危机。

的确,自我国住房制度市场化改革以来,房价攀升,一线城市房价高企。在社会舆论中,大家普遍认为房价偏高,出现了泡沫。

笔者认为,目前我们要研究的是:我国当前的房地产泡沫规模如何?如果泡沫破裂,是否就能满足普通百姓的购房需求?

房地产市场泡沫的检验方法较多,部分学者通过相对严谨的计量方法,得到了我国房地产泡沫整体并不显著的结论,特别是在一线城市。

经济学大师让·梯若尔(Jean Tirole)认为,引入泡沫对经济整体是一种帕累托改进。非爆炸性的泡沫可以降低资本的过度积累,对整体福利是一种改进,因此一定程度的理性的地产泡沫是可取的。在我国相对封闭的货币环境中,过度的储蓄资金要寻找更高回报,很自然地就会流向股票和地产市场,形成所谓的泡沫。泡沫并不意味着一定要破裂,小泡泡需要时间才能成长为大泡泡,大泡泡需要时间才能成为要破裂的恶性泡泡。

那么,短期之内,我国房地产泡沫是否会破裂呢?

这完全有可能。泡泡无论多大多小,只要有人狠狠地踩,就会破裂。我国现在正在形成着房地产降价的预期。从几位国内地产大佬开始的看空议论,到李嘉诚的大面积抛售,再到杭州的降价,媒体界和购房者已经开始形成了房价近期会下滑的预期。

房地产不仅是耐用消费品,更是投资品。作为投资品,购买者的典型心理是“买涨不买跌”。倘若形成房价下跌的预期,那么购房者将会“持币待购”。然后,如果出现库存过大,高度负债的房地产商需要抛售还债,就会出现房价下跌的事实。一旦购房者的预期被认证,购房者会增加房价下跌的预期,继续“持币待购”。然后,房价继续下跌。倘若政府不对市场进行任何干预,这时的房价会迅速滑落,出现不少房地产商破产倒闭,然后是银行出现大批坏账甚至可能出现个别银行破产的情况。然后,银行信贷全面收缩,企业也将收缩投资和生产,开始解雇职员,使得失业问题恶化。同时,内地投资者会抛售房产,我国货币超发对冲的“池子”会被打破,通胀会变得严重。更为重要的是,如果我国经济出现全面衰退,那么我国可能会出现中国特色的社会危机。

在西方,当经济衰退时,政府或者央行会推出经济刺激政策。过去,称之为凯恩斯主义;现在,实施的是“粗调”的后凯恩斯主义。否则,在纯粹的市场自我调整下,经济在短期内难以爬出衰退的泥沼,经济恢复会是经年累月。虽然有着所谓经济学家的众多批判,但必须承认在美国经济的复苏中,美国政府的注资救市举措和美联储的量化宽松政策功不可没。

当然,危机的最佳应对方式应该是防患于未然。因此,我国需要在现在而非危机发生之后去适度引导市场。最好的管理方式是预期管理,相关部门需要对房地产商进行“窗口指导”,同时应通过媒体发声,明了政策主张。需要重申的是,我国房价不能暴涨,更不能暴跌!(作者系南开大学金融学教授、金融发展研究院负责人)

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