郎咸平:房價下跌不能靠激情叫板



查詢

香港中環德輔道中161-167號香港貿易中心4樓香港企業促進會

  info@enterprise-improvement.org

電話:(852)2520 6318

 

logo1   logo2   logo3   hksei subscription logo   hi long logo   hksei long logo

郎咸平:房價下跌不能靠激情叫板

lxp3

日前,根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2014年3月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为11002元/平方米,环比上月上涨0.38%,是2012年6月以来连续第22个月环比上涨,涨幅较上月缩小0.16个百分点。而近期老百姓经常会看到某地房价大幅下降甚至腰斩的重磅新闻,而一些专家学者更大呼房价要下跌。谢国忠说今年房价要跌50%,牛刀说中国房价已经到了终极泡沫,和90年代的日本非常相似。而一些地产商持相反的态度,任志强认为中国的房地产市场十年左右发展趋势都不会发生太大的变化,许家印认为房地产成本太高,跌不下来。老百姓到底相信谁?

 

我们不需要情绪化的讨论,因为很多专家学者凭感觉和激情来叫板,而不是靠数据分析,所以这样的叫板没有用。房价未来是涨还是跌呢?我们先来看一组数据。

 

今年头两个月有一个现象值得关注,具有代表性的北京、上海、广州、深圳四大城市的房价在今年的1、2月份依旧上涨。北京上涨3%,上海上涨9%,广州上涨8%,深圳上涨7%。奇怪的是1、2月份这四大城市的房产交易量暴跌,其程度超乎意料,北京市交易量暴跌48.72%,上海市暴跌18.51%,广州暴跌39.7%,深圳暴跌44.72%。对于这个现象我们不能用老眼光看待,也就是说不能针对房地产市场讨论房地产市场。因为房地产市场的价格、交易量只是一个结果,而原因一定是在房地产之外。我的分析结果表明,银行危机导致了这一次的房地产格局的变化。

 

根据《人民网》2013年11月25号的报道,被调查的32个城市当中有17个城市已经停止房地产的按揭,过去只是停止二套房的按揭,而这一次是甚至停止了首套房的按揭。中国的按揭市场是风险最低、坏账比例最低的,为什么会被银行叫停呢?2009年金融海啸时的总货币量大概是49万亿,到现在变成110万亿,我们政府印了这么多钞票一定导致严重的通货膨胀,重点是为什么印了这么多钞票之后银行的资金变得这么紧张?

 

原因之一是同业存款大幅上涨。

 

2003年之后股份制银行开始铺向全国,由于网点不够,所以根本没有能力吸收存款,因此国有四大行通过所谓的同业拆借把钱放给这些股份制银行,对于股份制银行来说这就叫做同业存款。

 

这本来是一件好事,但是如果过渡依赖同业拆借银行风险就会大幅增加。中国个人存款大概有45万亿左右,其中16万亿是活期存款,利息在1%以下,因此对银行来讲这等于是免费的资金。股份制银行通过同业拆借得来的存款所付的利息低的时候是2%,高的时候百分之十几都有。像在2013年6月份发生的钱荒,7天期的利息超过11%,2013年年底发生钱荒时利息也是高达8%以上。由于同业拆借市场波动非常大,在2%-11%之间波动,而目前按揭利息7%左右,因此银行利润非常微薄,而且一放三十年钱根本收不回来!所以同业存款资金成本大幅上涨,他们不愿意做按揭,而做企业贷款利息高,可能超过8%,而且呢一年就回收,流动性大,银行当然喜欢做这个。

 

原因之二是目前的金融体系对于开发商的贷款有太大的冲击。

 

过去的银行就是用传统方式来放贷,可是最近发行理财产品,卖给我们这些小老百姓,或者干脆通过拉皮条把资金直接借给有钱的人,通过这个方法收取手续费,风险由我们小老百姓的以及借款人承担。

 

银行传统放贷叫做表内交易,理财产品叫做表外交易,理财产品的交易根本不利于银行的资产负债表。2002年传统贷款占到了92%,2013年降到了51%,这代表理财产品的比重已经接近50%,而且利息至少在8%以上。一些地产开发商为了能从表外信贷中取得资金,就抵押了土地和地产,而一旦有赎回压力的时候必须立刻套现,否则就产生违约,因此就造成了一些地产商降价抛售的现象。

 

从以上两个方面来看,我们不能够从地产谈地产,而且要从地产背后的缘由来分析。老百姓也不要见风就是雨,因为地产市场是非常复杂的。之所以我不敢预测楼价,是因为中国楼市的价格变化基本上取决于政府政策的变动,而政府的地产政策都是些没有逻辑的政策,如果不能预测政府政策谁又可能正确预测未来的房价的变动呢!

weixin logo