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【理財陷阱】房屋產權祇有70年!

houseafter70years

【點評:中國商品房70年土地使用權到期之後,房子該怎麼辦?在「以房養老」政策開始在一些地區試點時,「房子70年後怎麼辦」的問題再次變得迫切和現實起來】

 

「房屋產權」只有70年
大陸媒體報導,剛剛在北京買下一套商品房的陳卓原本並沒有去想70年之後的事,直到她無意中看到《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》,在這部2005年頒布的地方法規中明確規定:「土地有償使用期限屆滿,土地使用者需繼續使用土地的,應當至遲於有償使用期⋯⋯滿前一年向土地行政主管部門提出申請,未申請或者申請未獲批准的,期滿後的土地使用權由政府無償收回。」

「屆滿」、「未獲批准」、「無償收回」這些字眼讓陳卓開始擔心自己房子未來的命運。一想到有一天自己傾全家之財買下的房子可能會不屬於自己,陳卓心有惴惴:「70年後,我的房子還是我的嗎?或者說,要怎樣它才能繼續屬於我呢?」

這是每一個商品房擁有者都要面對的問題。

 

70年到 房子屬於誰?
官方長期以來沒有明確的規定。比如,《1990年暫行條例》第四十條規定:「土地使用權期滿,土地使用權及其地上建築物、其它附著物所有權由國家無償取得。土地使用者應當交還土地使用證,並依照規定辦理註銷登記。」

在城市裡,任何單位和個人進行建設、使用土地,必須申請使用國有土地,向政府購買國有土地的建設用地使用權。政府壟斷了住宅建設用地供應,房地產商壟斷著商品住宅供應。而在中共現行法律規定中,「土地使用權」與「房屋產權」是兩個不同的概念,土地使用權出讓的最高年限是:居住用地70年。

 

中國房主的金融損失
由於中國房主沒有房屋所在地的土地所有權,他們買到的只是房子的70年使用權,相當於租房。但租房的租金應是每月支付的,沒有租戶會同意一次性繳清70年房租。

為一次性繳清70年房租,中國的房主們就需要到銀行去貸款,並承擔高額的貸款利息。

2012年,中國2,000多家上市公司總利潤2.2萬億人民幣,而16家上市銀行的利潤就超過1.2萬億,超過所有上市公司利潤的一半以上。這些上市銀行共持有超過7.2萬億人民幣的住房貸款。

2013年3月,中國首富宗慶後表示:「在『買房等於交70年租金』的政策背景下,老百姓無法擁有真正的恆產,這既不利於提升、改善人民福利和生活品質,也不利於我國房地產市場的長期健康穩定發展。」

 

中國房主「無土地所有權」的巨額損失
精明的猶太銀行家早就明白:房地產業中,「增值的是地,貶值的是房。」紐約曼哈頓的房子昂貴,不是因爲其磚瓦價值高,而是房子下帶有的土地是不可再生資源,隨時不斷升值。

一個關乎中國有房民眾的核心利益問題:房地產增值的收益屬於誰?

按官方數據,僅2012年,中國民眾購買商品房總花銷為6.4萬億人民幣。假設中國每年物價上漲只有4%,70年後房子下的土地價值也將增長到近100萬億人民幣。由於中共賣房時沒有把土地所有權賣給中國民眾,超過93萬億人民幣的土地增值利益從法律上應歸土地所有者,即政府。

 

全中國人都在無償為政府投資土地
隨著商品房買賣的大量普及,目前中國住房自有率已達到了70%以上,有的城市甚至超過了80%。從2008年到2012年,中國民眾在商品房購買上花銷超過24萬億人民幣。70年後,這些土地價值將超過379萬億。換句話說,幾乎全中國人都在無償地為政府投資土地。

隨著中國很多商品住宅「年齡」的增高,「70年後土地使用權怎麼辦」問題的解答愈發迫切。